“스마트”한 건물 관리 비용 절감 방법 3가지

"올해도 관리비가 올랐습니다."

2024년 한국 부동산원의 조사*에 따르면 대형 상업 시설 및 오피스 빌딩의 관리비가 평균적으로 7% 증가했습니다. 대형 건물일수록 기본 관리비 총액이 크기 때문에 7%의 증가율은 수천만 원에서 수억 원대의 비용 상승을 의미합니다. 이 추세는 앞으로도 지속될 것이라 예상되고 있어요. 최저임금 인상과 주 52시간제로 인한 인건비 급등, 전기료와 가스료의 예측 불가능한 변동성, 그리고 중대재해처벌법과 노란봉투법 등 강화된 법규로 인한 안전·노무 관리 부담까지, 시설 관리자가 통제할 수 없는 외부 요인들이 비용을 지속적으로 상승시키고 있습니다.

심각한 문제는 또 있습니다. 비용은 계속 오르는데 운영 방식은 10년 전과 크게 다르지 않다는 거예요. 여전히 많은 시설이 현장 인력의 경험에 의존하고 있어요. 이제는 비용 감축을 넘어 운영 방식 자체를 재설계해야 합니다. 오늘은 총무팀, 시설 관리자, 건물 관리자가 알면 좋을 스마트 솔루션을 활용한 비용 절감 전략 3가지를 소개합니다.

*한국통계진흥원 『상업용부동산임대동향조사』 (2024) 출처

시설 관리 비용 절감에 대한 진실 혹은 거짓

①  무작정 지출을 줄인다고 비용 절감된다?

과거 시설 관리 비용 절감이 곧 '지출 줄이기'였습니다. 인력을 감축하고, 청소 횟수를 줄이고, 설비 교체를 미루는 식이죠. 하지만 이런 방식은 단기적으로는 효과가 있을 수 있어도 결국 서비스 품질 저하와 대형 사고로 이어지며 더 큰 비용을 발생시킬 수 있어요.

② 예방 정비를 미루면 비용 절감된다?

2024년 시설안전공단 조사에 따르면 예방 정비를 미룬 시설의 긴급 수리 비용은 정기 점검을 실시한 시설 대비 평균 3.7배 높았습니다. 한 번의 엘리베이터 고장이 정기 점검 비용 1년치를 훌쩍 넘어서는 것이죠.

여기에 중대재해처벌법 시행 이후, 안전사고 한 건이 수억 원의 과징금과 운영 중단으로 이어질 수 있는 환경이 되었습니다. 즉, 같은 예산으로 더 높은 성과를 내거나 예방을 통해 불필요한 지출을 원천 차단하여 ROI를 높이는 일이 진짜 시설 관리 차원의 절감이죠.

2020년 국토교통부가 발간한 「시설물안전및유지관리 빅데이터분석연구」에 따르면 시설물의 공용연수가 증가할수록 단위길이당 보수보강 비용이 지수적으로 증가한다. 따라서 예방적 유지,관리를 통해 유지 관리 비용을 절감할 수 있다. / 이미지 출처 @국토교통부

③ 경험 많은 관리자만 있으면 된다?

많은 시설 관리가 '경험 많은 관리자'에게 의존합니다. 그런데 베테랑 직원이 퇴사하면 그동안 쌓인 노하우가 함께 사라지고, 신규 인력은 같은 실수를 반복하며 배워갈 수밖에 없어요. 야간이나 주말에 문제가 생기면 시설 관리 담당자 개인 연락처로 전화가 걸려오고, 현장까지 달려가야 상황을 파악할 수 있어요.

또한 이런 방식으로 시설 관리를 하는 것은 점점 어려워집니다. 주 52시간제로 인력 운영의 유연성은 줄어들었고, 숙련 인력을 구하기도 힘들기 때문이예요. 무엇보다 사람의 기억과 판단에만 의존하는 시스템은 일관성을 보장할 수 없습니다.

④ 데이터 수집은 대기업의 일이다?

"에너지 비용을 줄여야 한다"는 시설 관리 목표는 누구나 세웁니다. 하지만 실제로 어느 구역에서, 어느 시간대에, 어떤 설비가 전력을 가장 많이 소비하는지 아는 시설은 많지 않습니다. 이제 시설 관리는 데이터 없이는 개선 방향을 정할 수도, 효과를 측정하기도 어려워요.

시설관리 비용 절감하는 스마트 솔루션 3가지

솔루션 1. 인건비 절감하는 주차 유도 솔루션

주차 운영, 사람이 꼭 해야 할까요?

대형 시설에서 주차 관리는 생각보다 많은 인력과 비용을 요구합니다. 입출차 안내, 자리 안내, 정산 처리, 불법 주차 단속까지 최소 2~3명의 인력이 교대 근무로 투입됩니다. 여기에 야간·주말 수당, 4대 보험, 퇴직금까지 고려하면 연간 시설 관리 인건비만 1억 원 이상이 소요되죠. 하지만 주차 관리 업무의 80% 이상은 반복적이고 예측 가능한 일입니다.

문제는 여기서 끝나지 않습니다. 주차 관리 인력이 부족하면 운전자들은 빈 자리를 찾아 헤매고, 이는 곧 고객 불만으로 이어져요. 반대로 인력을 충분히 배치하면 인건비 부담이 커집니다. 게다가 주차장 내 사고나 비상 상황 발생 시 즉각 대응하기 어렵고, 실시간 주차 현황 파악도 쉽지 않아요. 이런 비효율을 해결하는 방법이 바로 주차 유도 카메라입니다.

주차 유도 카메라는 무엇일까요?

주차 유도 카메라는 보안 CCTV와 주차 관리 시스템을 하나로 통합한 솔루션입니다. 기존에는 주차장에 보안용 CCTV와 주차 유도용 센서를 따로 설치해야 했어요. 한화비전 주차 유도 카메라는 이 두 가지 기능을 하나로 합쳤습니다. 12MP 초고해상도 360도 Fisheye 카메라 한 대로 최대 16대 차량의 주차 상태를 동시에 감지할 수 있죠.

핵심은 '엣지 AI' 기술입니다. 카메라 내부에서 직접 AI 연산을 수행하기 때문에 별도의 분석 서버 없이 실시간으로 주차 구역의 만차·공차 여부를 스스로 판단합니다. 차량이 들어오면 번호판을 자동 인식하고, 전기차·장애인 차량 등 차량 속성까지 분석해요. 이중주차나 불법 주차도 감지할 수 있습니다.

한화비전 주차유도카메라 TNF-9010은 카메라에 탑재된 AI 기반 차량 감지 기능으로 별도의 분석 서버 없이 주차장 내 만차/공차 여부를 스스로 판단합니다. 4분할 모드 설정 시 한 영역 당 4대의 차량을 감지할 수 있고 카메라 1대로 최대 16대 차량의 주차 가능 여부를 확인할 수 있습니다. 또한 12메가픽실 CMOS 센서 채용으로 고해상도 360도 전방위로 모니터링 할 수 있습니다. / 이미지 출처 @한화비전

 연간 수천만 원에서 억 단위 비용 절감 효과 

가장 큰 효과는 인건비 절감입니다. 24시간 교대 근무로 운영하던 주차 관리 인력 2~3명을 무인 시스템으로 대체하면, 연간 3,000만 원에서 최대 1억 원 이상을 절감할 수 있습니다. 야간·주말 수당, 4대 보험, 퇴직금까지 고려하면 효과는 더욱 커집니다.

여기에 설치 및 운영 비용도 낮아집니다. 한 대의 360도 카메라가 16대 차량을 동시에 관리하기 때문에 기존 센서 방식 대비 설치 대수가 줄어들고, 클라우드 기반 원격 유지보수로 현장 출동 비용도 최소화됩니다. 실시간 주차 공간 안내로 차량 회전율이 높아져 매출 증대 효과까지 기대할 수 있죠. 결과적으로 시설 규모에 따라 연간 총 운영비의 25-40%를 절감할 수 있으며, 실제 도입 사례에서는 수천만 원에서 수억 원 단위의 비용 절감이 보고되고 있습니다. 초기 투자 비용은 평균 2~3년 내 회수되는 것으로 나타났어요.

솔루션 2. 유지보수 비용 절감하는 예측 정비 시스템

고장은 예고 없이 찾아옵니다.

엘리베이터가 갑자기 멈추고, 냉각탑에서 이상한 소리가 나고, 누수가 발생합니다. 대부분의 시설 관리자는 이런 ‘긴급 상황’에 익숙합니다. 문제는 이런 돌발 고장이 발생하면 수리 비용이 평소의 3~5배로 뛰고, 시설 이용에 불편을 줘서 민원이 발생한다는 것입니다.

기존 방식은 크게 두 가지였어요. 하나는 고장 날 때까지 기다렸다가 수리하는 사후 정비, 다른 하나는 정해진 주기마다 무조건 점검하는 예방 정비입니다. 사후 정비는 돌발 상황과 높은 수리비가 문제고, 예방 정비는 아직 멀쩡한 부품까지 교체하느라 불필요한 비용이 발생합니다.

예측 정비 시스템은 무엇일까요? 

예측 정비 시스템은 설비 상태를 실시간으로 모니터링하면서 고장 나기 전에 미리 대응하는 시설 관리 시스템입니다. 진동, 온도, 소음, 전류 등 다양한 센서를 설비에 부착해 상태 데이터를 24시간 수집하고, AI가 이를 분석해서 이상 징후를 조기에 감지합니다.

예를 들어 냉각탑 모터의 진동 패턴이 평소와 달라지면, 시스템이 “2주 후 베어링 고장 가능성 87%“라고 알려줍니다. 완전히 고장 나기 전에 계획적으로 부품을 교체할 수 있는 거죠. 긴급 출동이 아니라 정규 근무 시간에 여유 있게 정비하면 비용은 1/3로 줄어들고, 시설 이용자는 불편을 겪지 않습니다. 중대재해처벌법 준수 측면에서도 설비 이상을 사전에 발견해 안전사고를 예방할 수 있다는 점이 큰 장점입니다.

예측 정비 시스템은 실시간으로 수집되는 진동, 온도, 소음, 전류 데이터로 시설 상태를 한눈에 파악하여 불필요한 비용 절감을 도와줍니다.

솔루션 3. 에너지 비용 절감하는 스마트 에너지 관리 시스템

전기료, 왜 매달 다를까요?

많은 시설 관리자들이 관리비 상승에 의문을 갖지만 정확한 답을 찾기는 어렵습니다. 전체 사용량은 알 수 있어도, 어느 층에서, 어느 시간대에, 어떤 설비가 에너지를 낭비했는지 파악할 방법이 없기 때문입니다.

실제로 많은 건물에서 퇴근 후에도 조명이 켜져 있고, 주말에도 냉난방기가 가동됩니다. 사람이 없는 회의실의 에어컨이 하루 종일 돌아가기도 하죠. 이런 보이지 않는 낭비가 쌓이면 연간 수천만 원의 불필요한 시설 관리 지출로 이어집니다. 게다가 설비 노후화로 인한 효율 저하는 육안으로 확인하기 어렵고, 문제를 인지했을 때는 이미 시설 관리 막대한 비용이 새나간 후입니다.

스마트 에너지 관리 시스템은 무엇일까요?

스마트 에너지 관리 시스템은 건물의 냉난방·조명·전력 사용을 실시간으로 모니터링하고 원격 제어하는 통합 솔루션입니다. IoT 센서를 통해 각 구역별, 설비별 에너지 소비 데이터를 24시간 수집하고, AI가 사용 패턴을 분석해 낭비 요인을 자동으로 찾아냅니다.

핵심은 학습과 자동화입니다. AI가 건물의 사용 패턴을 학습해서 최적의 운영 스케줄을 제안합니다. 예를 들어 평일 오전 9시에 직원들이 출근하면, 30분 전부터 냉난방을 가동해 쾌적한 실내 온도를 유지하되, 주말에는 자동으로 최소 모드로 전환하는 식이죠. 재실 센서와 연동하면 사람이 없는 공간의 조명은 자동으로 꺼집니다.

또한 설비별 에너지 소비량을 실시간 대시보드로 확인할 수 있다면 어느 구역의 어떤 설비 때문인지 즉시 파악하고 조치할 수 있습니다. 이는 운영비 절감을 넘어 ESG 성과까지 이어질 수 있어요.

스마트 에너지 관리 시스템은 시설 관리인이 건물에 있지 않아도 에너지 시설을 관리하여 에너지 비용 절감에 도움이 됩니다.

지속 가능한 비용 절감은 스마트 솔루션에 있습니다.

비용을 줄이는 것도 중요하지만, 더 중요한 것은 운영 체계를 표준화하고 리스크를 줄이며 지속 가능한 운영 모델로 전환하는 것입니다. 스마트 솔루션은 이를 가능하게 하는 핵심입니다. 특히 주차장은 운영 효율 개선의 시작점이 될 수 있어요. 비교적 도입 진입 장벽이 낮고 수익성과 고객 만족도를 동시에 끌어올릴 수 있기 때문이죠. 스마트 주차 유도 솔루션에 대해 조금 더 알고 싶다면 <주차장을 이해하는 주차유도 카메라의 비밀 | DL개발 3팀 허진욱, 안재영>을 읽어보세요.